杭州壹号院单价只有4万的原因有几个方面。

首先是地理位置，该楼盘位于杭州市郊，相对于市中心的楼盘来说地理位置偏远，因此单价会相对较低。

其次是开发商定位，可能该楼盘是为了吸引更多的购房人群而定价较低，以此来增加销售量。

最后可能是楼盘的配套设施和建筑质量的影响，如果楼盘的配套设施不够完善，或者建筑质量不佳，都会对单价产生影响。因此，综合以上几个因素，导致杭州壹号院的单价仅为4万。